取消地價(jià)上限、遠(yuǎn)郊容積率1.0限制后，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)行業(yè)某種程度上的“洗牌”。要知道，過(guò)去的很多年，在容積率的限制下，很多近遠(yuǎn)郊區(qū)的別墅項(xiàng)目，都是卡著容積率合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)的，有的是用高層組團(tuán)勻出來(lái)、攤出來(lái)的高低配小區(qū)，有的是通過(guò)拉近棟間距、上中下疊拼等形式，實(shí)現(xiàn)的容積率達(dá)標(biāo)。因此，目前市面上大多數(shù)的聯(lián)排、合院、疊拼甚至是雙拼，某種意義上都是市場(chǎng)和規(guī)范妥協(xié)的產(chǎn)物，并不一定完全符合別墅客戶對(duì)別墅居住體驗(yàn)的需求。未來(lái)一旦遠(yuǎn)郊容積率1.0的限制取消后，大概率會(huì)出現(xiàn)一批真正的低密度、獨(dú)棟或雙拼、高樓間距的別墅項(xiàng)目出來(lái)，帶大花園、大院子，而且可能價(jià)位上也不會(huì)比過(guò)去的那些“經(jīng)濟(jì)適用墅”“面寬不夠、樓層來(lái)湊”的偽別墅高出太多。這樣一來(lái)，目前市面上已有的大多數(shù)聯(lián)排、合院等都可能逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力，疊拼別墅就更不用說(shuō)了，流動(dòng)性可能更加無(wú)人問(wèn)津。畢竟，花同樣差不多的價(jià)格，為什么不買一個(gè)院子更大、密度更低、戶型更寬敞的獨(dú)棟或類獨(dú)呢？因此，未來(lái)取消遠(yuǎn)郊容積率1.0的限制后，目前市面上已有的別墅項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用墅等，大概率會(huì)迎來(lái)一波降價(jià)拋售清庫(kù)存的行情，而二手房賣家也很可能割肉套現(xiàn)離場(chǎng)。另一方面，地價(jià)的限制被取消，那么城市地塊的分化很可能會(huì)更加明顯：市中心核心板塊可能誕生一批超高層、豪宅、大平層項(xiàng)目，而越往邊緣的區(qū)域，也越會(huì)和市中心呈現(xiàn)出較大的價(jià)值差異來(lái)。目前大多數(shù)城市的核心資源和配套，比如教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等，大多都是集中在主城區(qū)的。雖然很多城市也都有新區(qū)，部分一二線城市，可能也會(huì)有可觀的人口凈流入規(guī)模，但是，在未來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期背景下，短期內(nèi)，新城區(qū)缺乏大量的人氣和產(chǎn)業(yè)填充，擴(kuò)張和熱絡(luò)的速度就可能不會(huì)太理想。因此，主城區(qū)的核心地塊，只會(huì)越發(fā)珍貴和歷久彌新，而地價(jià)限制取消后，價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)機(jī)制，也會(huì)催生主城核心板塊的資產(chǎn)增值。就算是20年樓齡以上的老房產(chǎn)，只要周邊一塊地拍出了“地王”，建出來(lái)成為豪宅項(xiàng)目，那么周邊的小區(qū)也會(huì)跟著沾光，雞犬升天，二手房?jī)r(jià)雖然比不過(guò)新樓盤，但也會(huì)蹭上一波豪宅價(jià)格的上漲行情。而那些近郊、遠(yuǎn)郊的大戶型、遠(yuǎn)大新，可能承受雙重壓力：一方面是新城熱絡(luò)的速度不理想，產(chǎn)業(yè)和人口填充緩慢的自身動(dòng)力不足。另一方面，也來(lái)源于市中心核心區(qū)頻出地王、吸引資本和人氣不斷回歸老城，帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，畢竟，基本盤面是有限的，人氣和商業(yè)都擠到主城區(qū)了，誰(shuí)還會(huì)愿意往郊區(qū)跑呢？甚至，一些城市的近遠(yuǎn)郊區(qū)，還可能出現(xiàn)一些人口密度低和商業(yè)熱度比較冷淡的“中間隔離帶”，也就是曾經(jīng)那些“經(jīng)濟(jì)適用墅”所在的區(qū)域，一邊是主城核心的熱鬧，另一邊是新建的沒(méi)有1.0容積率限制的遠(yuǎn)郊真·別墅群，就難免會(huì)顯得尷尬。