幾天前，上海和杭州同時開啟土拍，兩城共14塊地以“零流拍”的結果收場，挽住了華東兩座重要城市的顏面。 “零流拍”來之不易，上海6宗宅地中有2塊底價成交，杭州出讓8宗有7宗僅一家報價。這些底價地塊，大多數由地方國資開發商為本區托底，比如上海普陀宅地由普陀的上海中環投資開發有限公司拍得，杭州蕭山區的杭州金開城發置業有限公司以底價競得蕭山的江南科技城地塊。 兩城的土拍中還出現了“新閩系”異常活躍的身影。建發房產以單獨出價和聯合體的形式攬地4宗：上海1宗，杭州3宗。這4塊地全部都是底價成交，總土地金額74億元。 同為建發集團內的聯發集團，也出現在上海土拍中，與廈門象嶼組成聯合體以6.49%的溢價率拍得了浦東新區曹路地塊，這塊地僅兩家報名，另外一家是總部在浦東新區、有托底任務的中建東孚。 建發房產和聯發集團同屬于廈門建發。脫胎于廈門大宗商品供應鏈業務“三巨頭”的建發房產、象嶼地產、國貿地產，近些年熱衷于在華東攻城略地。這三家房企擁有天生的資金優勢，供應鏈業務擁有巨量的現金流，能夠大力支撐拿地成本。 不過，看似嚴絲合縫的商業模式開始出現土崩瓦解的前兆。 建發房產、聯發集團兩家地產公司的盈利能力被合并表現在A股上市公司建發股份的年報中，過去一年房地產回暖受阻，2023年全年建發股份的房地產營收高達1664.5億元，但歸母凈利潤僅有1.91億元，房地產計提了約30億的存貨跌價準備，成為建發股份幾乎不賺錢的業務，凈利潤率僅3.17%，比制造業還要低幾乎一半。 今年3月的業績會上，建發國際（建發房產的香港上市平臺）管理處公開表示“去化不理想”，并表示無法確定2024年銷售目標。 如此情況下，建發拿地的車輪仍沒有剎住。“不是優質地塊” 建發房產在上海和杭州底價拿的4宗宅地，之所以沒引起房企爭搶，都因為各有各的缺陷。 保利發展和建發聯合體托底的上海嘉定菊園50-01地塊，外環外遠郊地塊，房地聯動價4.68萬元/平方米，距離地鐵站還有一段距離。周邊有多個新房在售，面臨著比較大的去化壓力，例如日月光伯爵天地匯景華庭售價4.45萬元/平方米，低于建發聯合體這塊地的聯動價，今年1月26日開盤當日去化僅三成。 在杭州，建發“托底”明顯。 “杭州這次土拍，主城區難逃托底現象。建發與之江城投曾合作開發云啟之江項目，此次托底之江2宗宅地，另外還與杭州交投托底高鐵新城地塊。”中指研究院華東大區常務副總高院生稱。 建發房產拿下的杭州西湖區之江板塊2宗相鄰的宅地，總價28.4億元，樓面價分別為18761元/平方米和18923元/平方米。2宗地塊距離建發一個已開盤的項目“云啟之江”約1.5公里，云啟之江是去年的超級紅盤，登頂全國銷冠。 顯然，云啟之江的熱銷給建發深耕之江提供了信心。不過，想再現云啟之江的輝煌，難度不小。 杭州貝殼研究院院長上官劍對《鳳凰WEEKLY地產》介紹，云啟之江熱銷的主要原因是：明顯價差和地鐵零距離。 相比之下，建發新拿的之江地塊限價37500元/平方米，周邊區域近3個月的二手房成交均價為33309元/平方米，沒有倒掛優勢。并且這兩幅地塊，目前沒有通地鐵。 建發在杭州拿下的第三幅地塊——云城板塊，是和杭地發聯合底價拍得，緊鄰杭州西站，本是此次土拍中素質較高的地塊，但最終并沒有其他開發商參與爭奪。問題可能出在配建上，這幅地塊總面積7.61萬平方米，需包含近0.6萬平方米的商業和5.3萬平方米的商務部分，商業部分超過了一半。 在杭州，建發曾經吃過一次商住地塊的虧。 3年前，也就是2021年5月，建發以限價16.31億+自持38%斬獲拱墅區一宗商住地，這塊地后來被開發成杭州建發·縵云。開盤已兩年，至今未清盤。 “建發·縵云在非市中心位置，賣的是320-350平方米商業大平層，產品是好產品，優勢不夠，加上限購放開，原來被視為住宅替代品的商業大平層，更是失去很大一部分市場。”上官劍分析。 看起來，建發打算在杭州商住地上再搏一把。 與建發房產同屬一個集團的聯發集團，也出現在上海的土拍現場。聯發集團和象嶼地產聯合拿下了上海的浦東新區曹路C1B-1地塊，這幅地塊只有兩家報名，另外一家是中建東孚。最終兩家的競爭并不激烈，象嶼、聯發聯合體拿下時溢價率僅推到了6.4%。 “我們是參與了這塊地競拍，不過沒把這塊地作為重點，因為它不算優質地塊，這塊地在郊區鄉下，不是好地段。而且我們一季度剛在上海寶山拿了一塊地，不是很急。”中建東孚的一名內部員工對《鳳凰WEEKLY地產》稱。他還透露，中建東孚作為中建八局旗下的地產公司，有為上海托底的任務。 好在象嶼、聯發聯合體輕輕加了價，使中建東孚不用托住這幅地。建發的“命門”被擊中 忙著在華東托底的建發系，實際上早已顯現了疲態。建發集團旗下兩家涉及房地產的上市公司“建發國際”和“建發股份”在近期陸續發布了2023年度業績報告。 主營業務是建發房產的建發國際2023年度的毛利率由2022年度的15.3%下滑4.2個百分點至11.1%。 這個毛利率水平在房地產行業中明顯偏低，尤其是建發房產所在的TOP10級別，對比之下，龍湖集團的毛利率為14.3%，招商蛇口為15.89%。 建發國際管理層在3月22日的業績會上坦言毛利率下跌和降價賣房有關，“為了達到銷售目標，我們會對每個項目的情況和市場進行折扣。” 建發國際似乎已經在反思降價帶來的負面影響，當被問及2024年的銷售目標時，回答是“很難確定”。 同時包含了建發房產和聯發集團業績的建發股份則在4月遭遇了一次年報發布意外。4月12日，建發股份收到廈門證監局出具的警示函，公司現任、時任高層鄭永達、林茂、魏卓、許加納被采取監管談話措施。被警示的主要原因是會計核算不規范，其中包括了存貨的減值測試不夠審慎。 5天后，建發股份發布2023年度報告，比往年的時間推遲了約半個月。這份經歷過警示的報告，顯然在存貨減值測試上變得更為審慎，房地產業務部分計提了29.31億元的存貨跌價準備，導致歸母凈利潤同比減少20.75億元。 最終建發股份房地產部分在全年營收高達1664.5億元的情況下，僅凈賺了1.91億元的歸母凈利潤，同比大幅下滑91.56%。 分開來看，建發房產計提14.51億元存貨跌價準備，實現歸母凈利潤44.68億元，為公司貢獻歸母凈利潤20.50億元。聯發集團則計提了14.80億元存貨跌價準備，實現歸母凈利潤為-17.81 億元，為公司貢獻的“歸母凈利潤”為-18.58億元，同比減少20.50億元。 凈利潤的大跌，正是建發系過去幾年激進拿地的后果。在2023年新增了跌價準備的項目中，有不少是三四線項目。當多數房企恐慌癥撤離三四線的時候，建發房產和聯發集團依然在三四線落子，被新增跌價準備的項目有許多分布在湖北鄂州、廣東佛山、廣東江門、江西九江、安徽六安、江蘇宿遷這樣能級的城市。在商品房庫存量排全國前列的南昌，建發和聯發也有多個項目開盤。 建發的狀況不容樂觀。 建發股份最終靠收購美凱龍，并表美凱龍的凈資產公允價值后，將整體的凈利潤拉高了翻倍增長。但如果剔除美凱龍的影響，建發股份的歸屬母公司凈利潤將僅為41.45億元，同比下降33.95%。 除了房地產業務，建發股份主營的供應鏈部分在2023年也在下滑，該業務2023年全年實現營業收入5933.7億元，同比下降14.8%，實現歸屬母公司凈利潤39.5億元，同比下降1.4%。 建發、象嶼、國貿這三家植根于廈門的大宗供應鏈服務商，之所以都培育出了房地產業務，與兩個行業天然的協同有很大關系。 “大宗供應鏈服務商現金流比較大，可以在拿地、流動性支持等方面與房地產業務形成協同效應。他們可以用供應鏈的階段性閑置現金流去買地，然后再拿土地質押貸款回填對供應鏈資金的占用。”IPG中國首席經濟學家柏文喜向《鳳凰WEEKLY地產》介紹，“和國美電器用商業現金流玩房地產是一樣的邏輯。” 不過，成也“協同”、敗也“協同”。 柏文喜分析：“但其命門在于資金不能沉淀和固化，否則供應鏈服務就會爆發流動性危機，這也是建發等企業去年遭遇樓市下行和去化不暢之后猛烈縮表降債、去杠桿和保現金流安全的主要原因，也是其業績表現增收不增利的根本原因。” 建發股份不是沒有感受到事態的緊迫。去年三季度結束時，建發股份的短期借款由90.74億元飆升231.2%至300.53億元，總的流動性債務高達5545.27億元，達到幾乎歷史最高峰值。接著建發股份在2023年最后三個月快速縮表，房地產分部的有息負債規模合計減少156億元。 建發系的這兩家房地產公司如今的境遇并不陌生。它既像“老閩系”泰禾集團、旭輝集團一樣激進，又像地產龍頭萬科一樣及時遇見了問題。危險的是，就其在上海、杭州兩地的拿地動作來看，它似乎已經剎不住車了。